上海市住宅物業管理規定11月1日起執行

發布于:2009-4-1 0:00:00 作者:admin 人氣:1158

業主有權提議召開首次業主大會成立業委會,從而可以更好地維護自己的合法權益;收取物業費應該質價相符,實行政府指導價和市場調節價;業主擅自“居改非”、破壞承重結構將不只受到同小區業主的起訴,而且將面臨著最高達到20萬元的巨額罰款。

日前,市人大常委會在經過前后3次的審議后,表決通過了《上海市住宅物業管理規定》,作為本市物業管理行業最主要的政策依據,該《規定》將取代1997年施行的《上海市居住物業管理條例》,從今年11月1日起執行。

解析一業主大會可“自啟動”

當一個物業管理小區內房屋出售并交付使用的建筑面積達到一半以上,或者首套房屋交付使用已經滿兩年的,即具備了成立業主大會的條件,開發商應該牽頭向區縣房地產管理部門書面報告,成立業主大會。但在實際操作中,由于開發商維修基金不到位、小區資料不齊全或者前期物業管理費用過高等原因,往往出現開發商故意推遲不報的現象。

市房科院副院長王青蘭博士說,有的開發商在銷售時對購房者作出很多承諾,而到了交房以后卻不兌現。有的開發商擅自更改小區規劃,損害了購房者的利益。當出現上述矛盾時,業主大會無疑是業主維護自己利益的強有力的武器。所以,有的開發商會百般阻撓業主大會的召開,而房地產管理部門又不可能了解每一個物業小區是否滿足了業主大會成立的條件。

對癥下藥:賦予了業主提議召開首次業主大會會議的權利

《規定》中明確賦予了業主提議召開首次業主大會的權利。也就是說,如果開發商沒有及時向房地產管理部門提出書面報告的,業主可以向區(縣)房地產管理部門提出成立業主大會的書面要求。有關部門在接到業主的書面要求后,應當和街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主推薦產生業主大會籌備組成員,開始成立業主大會的相關程序。同時,《規定》還明確,如果建設單位沒有及時報告的,將可能面臨1萬元以上、10萬元以下的罰款。

解析三違法違規行為最高罰款20萬

損壞房屋承重結構,違法搭建建筑物、構筑物,破壞房屋外貌,違反業主公約以及國家或本市的有關規定野蠻裝修,擅自將住宅改用為商鋪或者辦公樓,以上這些行為都是住宅物業管理中的“頑疾”,有關管理部門、物業公司、業委會等對于這些違法違規行為,一直都沒有一些行之有效的管理辦法,有時候還會引起業主之間、業主和物業公司之間的激烈矛盾。一些比較普遍但還存在爭議的如“居改非”等問題,一直以來困擾物業管理和業主的正常生活。

對癥下藥:開出高額罰單

此次《規定》中,嚴格明確了上述問題中有關各方的法律責任,一共開出了4項罰單。例如,擅自“居改非”最高可罰款5萬元;破壞房屋外貌、擅自改建等情節嚴重的,最高可罰款10萬元;違法搭建最高可罰款10萬元;破壞房屋承重結構情節嚴重的,最高可罰款20萬元。

此外,對于上述業主大違法違規行為,《規定》中還要求物業公司要“及時作為”,即物業公司發現業主或者使用人有違反國家和本市有關規定以及業主公約的使用、裝修行為時,應當給予勸阻、制止,無效的要在24小時內報告業委會和有關行政管理部門。物業公司違反上訴規定“不作為”的,將受到最高1萬元的罰款。

解析二交物業費有了指導標準

物業管理服務收費不規范,業主只知道交多少錢,卻不知道應該享受到什么服務,是目前業主對物業管理不滿意的一個重要方面。一些業主索性就不交納物業管理費了。這時,物業公司一紙訴狀告到法院,往往業主敗訴,這樣業主和物業公司的關系將進一步緊張。

陸家嘴物業公司總經理翁國強分析認為,造成這種現象的原因有很多,有時候是因為物業管理服務的內容很多,涉及到的小項目紛繁復雜,業主不具備專業的知識,很難搞清楚。也就是說,業主可能會看到每天保潔員清掃小區幾次,小區是否干凈,但卻不知道小區大修、小修公共設施設備需要花費更多的資金。業主根據自己直觀感受到的服務來判斷收費的高低,有時候不是很準確。但也有一些不規范的物業公司,故意隱瞞、模糊應該提供的服務標準,使業主不清楚自己應該得到那些項目的服務,應該得到什么樣的服務。

對癥下藥:物業服務收費應質價相符

《規定》中明確,物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。具體說來,執行指導價的范圍,按照市人民政府的規定執行。物業公司提供合同約定以外的服務項目的,報酬由業主和物業公司協商確定。同時,物業公司應當在小區內書面公布物業服務項目以及收費標準,讓業主明明白白花錢。

有關業內人士認為,政府指導價和市場調節價能夠在一定程度上減少過去物業服務收費中存在的一些不規范現象,規定了什么樣的服務最多收取多少錢,給前期物業管理招投標、業主選聘物業公司提供了一定的借鑒標準。但是,“指導價”的說法似乎有些過于保守。因為,在物業管理實際操作中,本市的住宅小區中既有物業管理費單價不到1元錢的低檔小區,也有單價達到四五元錢的高檔社區,其間跨度較大,很難確定一個都比較合適的“指導價”標準。該人士認為,物業管理服務歸根到底應該是市場行為,政府規定價格上限的做法可能會引導物業公司“低價競爭”而不是“優質競爭”。

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