新舊《上海市房地產登記條例》差異對照

發布于:2009-4-1 0:00:00 作者:admin 人氣:1281

新條例第四條規定,區、縣房地產登記處受市登記處委托,具體辦理房地產登記事務。土地使用權,房屋所有權的房地產權證,由市房地資源局頒發。房地產他項權利和其他依法應當登記的房地產權利的登記證明,由市登記處頒發。  對登記機構核準各類房地產登記申請的具體要求作了明確規定,主要分兩種情況處理:一、對當事人通過政府劃撥、出讓、租賃等方式取得土地使用權的初始登記申請,以及當事人通過建筑活動形成房屋所有權的初始登記申請,由登記機構進行實質審查,承擔登記冊的信息記載,房地產權證書、房地產權利事實狀況之間必須相符的審查責任,以確保房地產登記最基礎的權屬狀況資料的真實,有效。二、在土地使用權和房屋所有權初始登記完成后,對有關當事人之間通過房地產買賣,贈予抵押、設典等活動而引起房地產權利變動的登記申請,以及為保全登記優先順位的預告登記申請等,由登記機構進行形式審查,即因合同內容存在問題而導致登記不當的法律后果,由有過錯的當事人承擔。  第四十九條規定,房屋尚未建成時,有下列情形之一的,當事人可以申請預告登記。  (一)預購商品房及其轉讓;(二)以預購商品房設定抵押及其抵押權的轉讓;(三)以房屋建設工程設定抵押及其抵押權的轉讓;(四)法律、法規規定的其他情形。  第十九條房地產權利的利害關系人認為房地產登記冊記載的土地使用權人、房屋所有權人與實際狀況不一致的,可以持與房地產權利相關的文件,提出登記異議。房地產登記機構應當在受理登記異議申請的當日,將異議事項記載于房地產登記冊以警示第三人,該登記滿三個月失效。  第十八條房地產權利人發現房地產登記冊的記載有誤的,可以申請更正。申請更正的事項涉及第三人房地產權利的,有關的權利人應當共同申請。  新條例規定,新建商品房所有權初始登記后,商品房預購人應當申請房地產轉移登記。欲購商品房設定抵押的,房地產轉移登記后,其預購商品房抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記。新建房屋所有權初始登記后,其房屋建設工程抵押權預告登記轉為房地產抵押登記。房屋建設工程抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記時,其抵押物范圍不包括已經辦理預告登記的預購商品房。  明確核準登記以其申請受理日作為登記日。  增加了人民法院、行政機關涉及房地產權利的有關法律文件可以進行登記的規定  舊條例第五條規定市、區、縣各級分工辦理具體的登記事務,由市房地產登記處主要辦理與外銷商品房有關的登記事務。其他登記事務由各區縣登記機構辦理。  對登記機構審核登記申請的職責和要求未作具體規定。  舊條例中未設舊條例中未設,造成實踐中權屬有爭議的房屋尚在通過司法途徑確定權利,而登記機構卻無權確認權屬,在法院等部門確定房屋產權歸屬之前房屋就已經被賣出。  舊的登記條例未設更正登記,造成即使原登記錯誤也只能由權利人撤銷原登記事項,再重新申請房地產登記,給當事人帶來許多不必要麻煩。  舊登記條例,只是規定了預售合同實行登記備案制度,未明確對在建工程抵押權、期權抵押權的孰先孰后。由于多數開發商在房產開發過程中均向銀行辦理了房屋在建工程期權抵押,開發商在向預購人預售房產后,后期開發發生了資金問題,銀行就會要求拍賣或以其他方式處理已經預售的商品房。  舊條例中未設更有效地發揮房地產登記信息的公示作用。  修改原因由于現在內外銷商品房、非居住房屋均取消了租售對象的限制,因此原先的登記體制已經不再適應新情況,因此新條例對于房產登記事務采取了屬地主義原則,既有利于房地局的管理,也方便市民辦理登記。  明確了登記機構的審核職責范圍,有利于管理。  為了滿足當事人保全房地產登記順位的需要,同時對防止目前在商品房預售中存在的“一女二嫁”等不規范的行為有積極的作用。  由于現在內外銷商品房、非居住房屋均取消了租售對象的限制,因此原先的登記體制已經不再適應新情況。因此新條例對于房地產登記事務采取了屬地主義原則,既有利于房地局的管理,也方便市民辦理登記。  目的在于提供了由登記申請人更正登記機關依照職權更正的程序性規范。  目的在于確保購買期房者的權利優先于抵押銀行的權利,從保護購房者的合法權益出發。  實踐中因房地產登記日不明確引起權利登記先后的爭議較多。
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